🏠 공시가격 12억 초과 주택 대상 주택연금 출시, 무엇이 달라졌나?

 

 

2025년, 공시가격 12억 원을 초과하는 주택 소유자도 드디어 주택연금에 가입할 수 있게 되었습니다. 그동안 연금 혜택에서 제외됐던 고가 주택 보유자들이 민간 금융권 상품을 통해 노후 자금 걱정을 덜 수 있게 된 것입니다. 이 글에서는 기존 주택연금과 달라진 점, 상품의 구조, 가입 조건, 기대 효과 등을 쉽고 자세하게 안내합니다.

 

 

 

 

 

🏡 새로운 주택연금 시대의 개막

2025년 5월, 국내 주택연금 시장에 큰 변화가 찾아왔습니다. 그동안 공시가격 12억 원을 초과하는 고가 주택 소유자는 주택연금 가입이 불가능했지만, 이제는 민간 금융권을 통해 이들도 연금 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 특히 서울 강남 등 주요 지역의 고가 주택을 소유하고 있지만 현금 유동성이 부족한 이른바 '하우스 리치, 캐시 푸어' 고령층에게 새로운 노후자금 솔루션이 등장한 셈입니다.

 

 

🔎 기존 주택연금과의 차이점은?

기존 한국주택금융공사(HF)의 주택연금은 공시가격 12억 원 이하 1주택자만을 대상으로 했습니다. 이에 따라 고가 주택 보유자들은 연금 혜택에서 소외되어 왔고, 민간 금융회사의 역모기지론은 한도가 2억 원에 불과하거나 연금 총액이 집값을 초과하면 지급이 종료되는 등 한계가 있었습니다.

반면, 하나은행의 ‘하나더넥스트 내집연금’은 다음과 같은 변화를 가져왔습니다.

 

구분	기존 주택연금	12억 초과 주택연금(하나은행)
가입대상	공시가격 12억 이하 1주택자	공시가격 12억 초과 주택 보유자, 2주택자도 가능
연금 지급방식	사망 시까지, 비소구	사망 시까지, 비소구
최대 월 지급액	집값에 따라 상이(상한 존재)	월 최대 1,000만 원(상한)
실거주 조건	필수	필수(임대 불가, 건강상 예외 인정)
상속	잔여분 상속	잔여분 상속

 

 

💡 하나더넥스트 내집연금, 어떻게 작동하나?

‘하나더넥스트 내집연금’은 고객이 본인 소유의 주택을 은행에 신탁하고, 그 주택에 실거주하는 조건으로 사망 시까지 매달 연금을 지급받는 구조입니다. 1주택자뿐 아니라 2주택자도 가입이 가능하며, 연금 총액이 집값을 초과해도 추가 부담이 없는 비소구(non-recourse) 방식이 적용됩니다.

 

• 가입 연령 : 만 55세 이상
• 가입 대상 : 공시가격 12억 초과 주택 보유자, 2주택자 포함
• 연금 지급 : 사망 시까지, 월 최대 1,000만 원 한도
• 실거주 조건 : 신탁한 주택에 반드시 거주(임대 불가, 건강상 예외 인정)
• 상속 : 사망 시 연금 미수령분은 상속인에게 귀속

 

 

 

 

 

🌏 왜 지금, 12억 초과 주택연금이 필요한가?

2025년 기준, 한국은 초고령사회에 진입했습니다. 통계청에 따르면 65세 이상 고령자 대부분이 공적 연금을 수급 중이지만, 월평균 수급액은 65만 원에 불과합니다. 반면, 수도권을 중심으로 한 고가 주택 보유 고령층은 부동산 자산은 많지만 생활자금이 부족한 경우가 많아, 자산 유동화를 통한 노후자금 마련이 절실한 상황입니다.

이창용 한국은행 총재는 “부동산 자산이 많아도 생활비로 전환되지 못하면 빈곤층으로 분류된다”며 “자산 유동화를 통해 스스로 해결하도록 돕는 것이 바람직하다”고 강조했습니다.

이러한 배경에서 12억 초과 주택연금은 하우스 리치, 캐시 푸어 고령층의 노후 소득 보완의 핵심 수단으로 부상하고 있습니다.

 

 

📝 가입 조건 및 절차

• 만 55세 이상(부부 중 1명 이상)
• 공시가격 12억 원 초과 주택 소유(1주택 또는 2주택)
• 본인 명의 주택을 은행에 신탁
• 실거주 유지(임대 불가, 건강상 예외 인정)
• 사망 시까지 연금 수령

가입자는 하나은행 지점 또는 하나은행 공식 홈페이지에서 자세한 상담 및 신청이 가능합니다.

 

 

💬 자주 묻는 질문 Q&A

• Q. 연금이 집값을 초과하면 어떻게 되나요?
  A. 연금 총액이 주택 처분금액을 초과해도 추가 부담이 없는 비소구 방식이 적용되어, 금융사의 손실이 발생해도 가입자의 다른 자산에는 영향을 주지 않습니다.
• Q. 사망 전에 연금을 덜 받으면?
  A. 사망 시점에 연금 미수령분은 상속인에게 귀속됩니다. 예를 들어, 20억 원 주택을 담보로 가입 후 90세에 사망하면, 이미 지급된 연금(이자 포함)을 제외한 나머지 금액이 상속됩니다.
• Q. 임대나 거주 조건 예외는?
  A. 원칙적으로 신탁한 주택에 실거주해야 하며, 임대는 불가합니다. 단, 건강상 사유로 자녀 집이나 요양시설에 임시 거주하는 경우 예외가 인정됩니다.

 

📊 기대 효과와 전망

이번 상품 출시는 고가 주택 보유 은퇴자들에게 노후 소득의 안정성을 제공할 뿐만 아니라, 부동산 자산의 유동화와 고령층 빈곤 문제 완화에도 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 민간 금융권의 경쟁이 촉진되며, 향후 더 다양한 금융 상품이 등장할 가능성도 높아졌습니다.