근로소득과 임대소득이 함께 있는 경우 종합소득세 신고 총정리

 

근로소득과 임대소득이 모두 있는 경우, 종합소득세 신고는 더욱 꼼꼼하게 준비해야 합니다. 연말정산을 마친 직장인이라도 임대소득(주택, 상가 등)이 있다면 5월 종합소득세 신고 기간에 반드시 별도로 신고해야 하며, 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능해 절세 전략도 중요합니다. 아래에서 2025년 기준 신고 절차, 세금 계산, 분리/종합과세 선택법, 홈택스 신고 방법, 절세 팁까지 꼼꼼하게 안내합니다.

 

 

🔎 근로소득+임대소득, 종합소득세 신고 기본 구조

대한민국 세법상 근로소득, 임대소득(주택, 상가 등), 사업소득, 기타소득, 연금소득, 이자·배당소득 등 6가지 소득이 모두 합산되어 종합소득세 신고 대상이 됩니다. 특히 근로소득(연말정산 완료) + 임대소득이 있는 경우, 임대소득 규모와 유형에 따라 분리과세 또는 종합과세 중 선택 신고가 가능합니다.

 

🏢 임대소득, 과세 기준과 유형 구분

• 주택임대소득: 1주택 비과세, 2주택 이상 연 2000만 원 이하 분리과세/합산과세 선택, 2000만 원 초과는 무조건 합산과세
• 상가·오피스텔 등 비주택 임대소득: 금액과 무관하게 종합소득세 합산 신고
• 임대주택 등록 여부: 등록 임대주택은 필요경비율·공제금액 등에서 유리
• 미등록 임대주택: 필요경비율·공제금액이 낮음

주택임대소득은 주택 수, 임대수입, 임대주택 등록 여부에 따라 과세 방식과 세율이 달라집니다. 상가 등 비주택 임대소득은 무조건 종합과세 대상입니다.

 

📝 분리과세 vs 종합과세, 선택 기준과 세금 계산

구분	분리과세	종합과세
적용 대상	주택임대 연 2000만 원 이하	주택임대 연 2000만 원 초과 상가·오피스텔 등 비주택 임대
세율	14% (지방소득세 별도)	6~45% 누진세율 (근로소득 등 합산)
신고 방식	근로소득 연말정산 그대로, 임대소득만 별도 신고	근로+임대+기타소득 모두 합산, 새로 세액 계산
공제·감면	필요경비, 기본공제(등록 400만, 미등록 200만)	종합소득공제, 세액공제 등 최대한 활용
유리한 경우	기타 소득이 많거나, 고소득자	기타 소득이 적거나, 저소득자

분리과세는 근로소득 연말정산을 건드리지 않고 임대소득만 별도 신고·납부하는 방식으로 간단합니다. 종합과세는 모든 소득을 합산해 누진세율로 세금을 다시 계산하므로, 소득공제·세액공제를 최대한 활용할 수 있습니다.

 

💡 실제 세금 계산 예시

항목	종합과세	분리과세
근로소득 총급여	50,000,000	50,000,000
임대수입(등록)	6,000,000	6,000,000
임대 필요경비	2,556,000	3,000,000
임대 소득금액	3,444,000	3,000,000
근로소득공제	12,250,000	12,250,000
종합소득공제	14,375,000	14,375,000
과세표준	26,819,000	3,000,000
세율	누진세율(6~45%)	14%

실제 세금은 분리과세와 종합과세 중 더 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있습니다. 분리과세는 계산이 간편하고, 종합과세는 소득공제·세액공제를 더 많이 받을 수 있어 저소득자에게 유리할 수 있습니다.

 

 

🖥️ 홈택스 종합소득세 신고 절차 (근로+임대소득)

1. 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 및 로그인
2. 상단 메뉴 [신고/납부] → [세금신고] → [종합소득세] 선택
3. 신고서 유형 선택(일반/간편/단순경비율 등)
4. 근로소득 입력(연말정산 내역 자동 불러오기)
5. 임대소득 입력(사업장현황신고 내역 불러오기 또는 직접 입력)
6. 분리과세/종합과세 선택(주택임대 연 2000만 원 이하만 해당)
7. 필요경비·공제금액 자동계산 확인
8. 종합소득공제·세액공제 입력
9. 신고서 제출 및 납부서 출력

사업장현황신고를 이미 한 경우, 임대소득 내역이 자동으로 불러와져 입력이 간편합니다. 분리과세를 선택하면 근로소득은 건드리지 않고 임대소득만 별도 신고·납부합니다.

 

💡 절세 팁 & 유의사항

• 분리과세/종합과세 중 세금이 더 적은 쪽을 선택(홈택스에서 자동 비교 가능)
• 임대주택 등록 시 필요경비율·공제금액이 더 커져 세부담 감소
• 미등록 임대는 필요경비율·공제금액이 낮아 세부담 증가
• 임대소득이 2000만 원 초과 시 무조건 종합과세(선택 불가)
• 상가 등 비주택 임대소득은 금액과 무관하게 종합과세
• 분리과세 선택 시 임대소득에 대한 세액감면(등록임대 30~75%)도 적용
• 연말정산한 근로소득은 종합소득세 신고 시 다시 건드리지 않음(분리과세)
• 종합과세 선택 시 근로·임대·기타소득 모두 합산, 공제항목 최대한 활용
• 임대소득 신고 누락 시 가산세 등 불이익 주의

 

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 연말정산을 했는데 임대소득 신고를 꼭 해야 하나요?
  A. 네, 임대소득은 연말정산과 별도로 5월 종합소득세 신고 대상입니다.
• Q. 임대소득이 2000만 원 이하인데 꼭 분리과세 해야 하나요?
  A. 아니요, 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
• Q. 임대주택 등록 여부에 따라 세금이 달라지나요?
  A. 네, 등록주택은 필요경비율·공제금액이 더 커서 세금이 줄어듭니다.
• Q. 분리과세 선택 시 근로소득에 영향이 있나요?
  A. 없습니다. 근로소득은 연말정산 그대로, 임대소득만 별도 신고·납부합니다.
• Q. 임대소득이 2000만 원 초과면 어떻게 되나요?
  A. 무조건 종합과세로, 근로소득 등과 합산해 누진세율로 과세합니다.
• Q. 임대소득 신고를 누락하면?
  A. 가산세 등 불이익이 크니 반드시 누락 없이 신고해야 합니다.

 

🔗 관련 링크

• 국세청 - 주택임대 소득세 신고방법
• 국세청 - 주택임대 소득세 계산
• 국세청 - 주택임대소득 신고안내

 

📢 마무리

근로소득과 임대소득이 함께 있는 경우 종합소득세 신고는 반드시 5월에 홈택스에서 진행해야 하며, 분리과세/종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 임대소득 누락 시 가산세 등 불이익이 크니, 신고 전 국세청 안내와 홈택스 계산기를 꼭 활용하세요!